La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità, consiste nel trasferimento del mutuo dalla banca presso la quale si è originariamente acceso il mutuo a un’altra banca. In poche parole, il nuovo istituto bancario, presso il quale si è deciso di spostare il mutuo attivo, subentra a quello precedente, esercitando funzioni analoghe e corrispondenti all’istituto principale; l’unica differenza percepita è quella dell’intestatario del mutuo che esercita questa facoltà, poiché beneficia di una tassazione più agevolata rispetto a quella precedente.

Questo importante istituto giuridico, introdotto dalla legge Bersani (40/2007), consente, tecnicamente, di modificare i parametri del mutuo iniziale, rendendo il trasferimento molto conveniente. Tra i vantaggi di questa possibilità vi sono:

• gratuità dell’operazione: non sono infatti previste spese aggiuntive a carico del mutuatario;
• semplificazione burocratica: il richiedente non dovrà provvedere all’evasione di nessuna pratica amministrativa. Una volta avvenuto il subentro sarà la nuova banca a contattare l’istituto precedente e a sbrigare le pratiche necessarie;
• l’interessato non è obbligato a comunicare al suo istituto bancario la volontà di praticare la surroga del mutuo, alla quale l’istituto non può opporsi né intervenire in alcun modo, ma può soltanto dare il suo nulla osta entro 30 giorni dalla ricevuta della richiesta di portabilità.

Non è quindi un caso se ultimamente questo genere di possibilità stia riscuotendo un grande successo. Vediamo allora quali sono i migliori mutui per surroga del 2024, i tassi più convenienti e quelli invece a tasso fisso.         

Migliori mutui per surroga del 2024: i tassi più convenienti

Come abbiamo visto poco fa, la portabilità del mutuo consente di variare il tasso di interesse del mutuo, passando ad una soluzione molto più vantaggiosa. Nella fattispecie la portabilità consente di passare da un tasso fisso a uno variabile e viceversa. Altra caratteristica, forse non troppo conosciuta è che è possibile anche ridurre la durata residua del mutuo per risparmiare sul tasso di interesse, altresì è anche possibile allungare la durata complessiva del mutuo così da beneficiare di un canone mensile meno oneroso.

Prima di osservare quali sono i migliori mutui per surroga del 2024 è opportuno verificare quali sono le condizioni imprescindibili per poter beneficiare della portabilità del mutuo, infatti, pur essendo una condizione vantaggiosa, non è sempre possibile poterne beneficiare, almeno non se non sussistono determinate condizioni. I requisiti per poter effettuare la portabilità del mutuo sono:

• l’importo del mutuo deve essere pari al debito residuo;
• gli intestatari del mutuo devono rimanere sempre gli stessi, anche una volta effettuato il passaggio bancario.

Queste condizioni fondamentali valgono sia che il mutuo per surroga abbia un tasso variabile sia che abbia un tasso fisso.

Alla luce di questa doverosa premessa, necessaria per comprendere al meglio come funziona questi genere particolare di mutuo, vediamo di seguito i migliori mutui con i tassi più convenienti.

Credem Banca

Da sempre una garanzia, il mutuo per surroga di Credem Banca è uno dei migliori, soprattutto tra quelli a tasso variabile. Destinato a tutte le persone fisiche con un reddito certo e dimostrabile, il mutuo concesso da Credem ha un importo massimo finanziabile pari all’80% e l’importo finanziabile minimo è pari a 80.000 euro. L’istruttoria per la portabilità è completamente gratuita, così come gratuite sono l’istruttoria e la perizia iniziale. I tassi applicati da Credem sono tra i più vantaggiosi del mercato: TAN 0,39% e TAEG 0,48%. Ipotizzando un mutuo ipotetico del valore di 100.000 euro della durata di 20 anni, il valore del canone mensile da pagare è pari a 433,28%.

Intesa Sanpaolo – Mutuo Domus Variabile

Un altro istituto bancario tra i migliori in circolazione per quanto riguarda i tassi variabili di interesse è Intesa Sanpaolo. Il mutuo per surroga concesso dall’istituto è pari alla somma complessiva originaria che servirebbe a estinguere il finanziamento iniziale, ma comunque non deve essere superiore all’80% del valore della perizia dell’immobile cauzionale. In questo caso, l’importo minimo che può essere finanziato è pari a 50.000 euro. I tassi applicati sono pari a: TAN 0,65% e TAEG 0,79%. Ipotizzando sempre un mutuo di 100.000 euro da estinguere in 20 anni, il valore del canone mensile sarà pari a 444,45 euro al mese.

Al momento, i migliori istituti che effettuano mutui per surroga ai tassi variabili più convenienti, sono questi due istituti bancari. Naturalmente, i tassi variabili presentano sia vantaggi che svantaggi: se da una parte, infatti, il valore del tasso può diventare ancora più conveniente di quello iniziale, altrettanto può capitare che si innalzi durante il corso degli anni, proprio perché il tasso variabile segue gli andamenti del mercato finanziario ed è suscettibile di oscillazioni, talvolta anche importanti. Per questo è sempre necessario, prima di effettuare il passaggio del mutuo ad un’altra banca, farsi consigliare adeguamento dal proprio consulente finanziario che saprà consigliare la migliore soluzione, o quanto meno, quella che più si addice al vostro caso. 

Surroga mutuo a tasso fisso: le migliori soluzioni del 2024

Per quanto invece riguarda i mutui per surroga a tasso fisso, il ventaglio di scelte possibili è più ampio e offre un numero maggiore di soluzioni. Di seguito le migliori attualmente disponibili.

Banco di Sardegna

Le condizioni di portabilità di questo mutuo sono tra le più vantaggiose attualmente a disposizione. Il mutuo è destinato ai richiedenti che non superino il 75° anno di età al momento della richiesta della surroga.  La durata del mutuo, variabile dai 10 ai 30 anni, può essere finanziato partendo da una cifra minima pari a 50.000 euro sulla quale viene applicato un tasso di interesse fisso dell’1,80%. Pertanto, per un mutuo pari a 100.000 euro, della durata di 20 anni, l’importo della rata mensile corrisponde a 496,47 euro. Per avere un’idea dei tassi di interesse applicati, basta prendere ad esempio il TAN per mutui con capitale finanziato – uguale oppure inferiore – all’80%:

• 5 anni: TAN 1,85%;
• 10 anni: TAN 1,85%;
• 15 anni: TAN 1,95%;
• 20 anni: TAN 1,95%;
• 25 anni: TAN 2,10%;
• 30 anni: TAN 2,10%.

Anche in questo caso si tratta di una promozione valida in questo momento, pertanto se state pensando di effettuare la portabilità del vostro mutuo, questo è il momento migliore.  

Banca Popolare Pugliese Prontomutuo

Come si legge dalla scheda tecnica del mutuo, il prodotto a tasso fisso è destinato a persone fisiche che non abbiano superato gli 80 anni di età, nel caso del richiedente. Nel caso in cui sia invece presente un garante il limite d’età è alzato a 90 anni. L’importo che può essere finanziato a questa condizione è pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato. La durata del mutuo per surroga è limitata alle sole condizioni: 10 – 25 anni. Il tasso rimane fisso e non è possibile modificarlo in nessuna circostanza per tutta la durata del mutuo. I tassi sono ripartiti come segue:

• 10 anni: TAN 3,00%;
• 15 anni: TAN 3,10%;
• 20 anni: TAN 3,30%;
• 25 anni TAN 3,40%.

Per i nuovi clienti, attualmente è attiva la promozione per il mutuo surroga che prevede TAN fisso al 2% e TAEG al 2,01%. Perciò, estinguendo un mutuo da 100.000 euro in 20 anni, la somma mensile da corrispondere è pari a 505,88 euro.

Crédit Agricole Italia – Mutuo base surroga

Questa formula fissa di mutuo per surroga, proposta dall’istituto bancario francese si presenta davvero tra le migliori e anche le più conveniente attualmente a disposizione. Anche in questo caso, i destinatari sono tutti i richiedenti (persone fisiche) che al momento della richiesta non abbiano compiuto 75 anni. L’importo massimo finanziabile è pari all’80% del valore dell’immobile. Le durate previste dalla banca sono 10 – 30 anni. Perciò, nel caso, ad esempio, di un mutuo concesso all’80% (il massimo dell’importo finanziabile), il TAN sarà il seguente:

• 10 anni: TAN 1,07%;
• 11/15 anni: TAN 0,94%;
• 16/20 anni: TAN 1,03%;
• 21/25 anni: TAN 1,19%;
• 26/30 anni: TAN 1,66%.

Attualmente, è attiva una promozione per cui il tasso di interesse di un mutuo del valore di 100.000 euro da estinguere in 20 anni è pari a: TAN 2.08% e TAEG al 2,24%, con una rata mensile del valore di 509,68 euro. Questa condizione promozionale si attiva se insieme al mutuo per surroga si sottoscrive anche una polizza assicurativa sulla vita.

In questo caso, inoltre, si attivano alcuni vantaggi davvero imperdibili come l’attivazione di una polizza casa gratuita, che non ha nessun costo aggiuntivo per il richiedente, e l’erogazione immediata del mutuo al momento della stipula contrattuale.

Se invece siete interessati a cambiare mutuo e volete rivolgervi sempre a Banca Intesa Sanpaolo, sappiate che l’istituto offre, oltre al mutuo per surroga con tasso variabile, anche una formula a tasso fisso: Intesa Sanpaolo – Mutuo Domus Fisso. Le condizioni sono pressappoco identiche a quelle del mutuo con tasso variabile, soltanto che in questo caso il TAN rimane fisso al valore di 2,30%. Perciò, ipotizzando ancora una volta un mutuo del valore di 100.000 euro con estinzione a 20 anni, la rata mensile da corrispondere sarà pari a 513,02 euro.